背景：2017年5月18日，眾安房產(chǎn)在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同舉辦的“2017中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會”上，憑借著穩(wěn)健的財務(wù)狀況位列“2017中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務(wù)穩(wěn)健性TOP10”第8名。
借此契機(jī)，中國指數(shù)研究院杭州分院總經(jīng)理丁曉女士專訪了眾安集團(tuán)（以下簡稱“眾安”）董事長施中安先生，圍繞眾安穩(wěn)健的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行了深入的交流。走進(jìn)施董的辦公室，迎面看到的是會客廳墻上書寫著蒼勁有力的四個大字——“厚積薄發(fā)”，在雙方交流采訪過程中，“做企業(yè)最重要的是健康”是施中安先生說得最多的一句話。這簡短的十個字，道出了眾安在房地產(chǎn)市場二十年的經(jīng)驗總結(jié)，也體現(xiàn)了施中安先生對中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的深刻領(lǐng)悟。
我認(rèn)為，“健康”的企業(yè)和健康的人所代表的含義是相通的，無論生活如何跌宕，無論市場如何起伏，都始終保持穩(wěn)健，始終充滿著幸福感。企業(yè)的快樂是需要張揚(yáng)的，痛苦是需要宣泄面對的，而只有健康幸福是深沉無言的。世間的貪嗔癡慢疑，每一種都足以讓很多企業(yè)踏上危險的道路，只有經(jīng)歷過房地產(chǎn)數(shù)十年的洶涌暗流，從全球金融危機(jī)到中國樓市的低谷，再到如今的熱潮，才會慢慢地懂得，謹(jǐn)慎穩(wěn)步前行是讓企業(yè)屹立不倒保持健康平靜的秘訣。
健康體現(xiàn)之一：理性拿地——快速周轉(zhuǎn)背后的穩(wěn)健經(jīng)營邏輯
1997年成立， 2007年在香港上市，眾安成為浙江省第二家在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)。眾所周知，資產(chǎn)負(fù)債率的高低是評價上市公司好壞的重要指標(biāo)之一，在最新發(fā)布的《2017年中國房地產(chǎn)上市公司研究報告中》顯示，2016年大陸在港上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為73.52%，在業(yè)內(nèi)人士看來，上市公司資產(chǎn)負(fù)債率超過70%就已存在風(fēng)險，如果超過80%，則代表公司償債壓力較大。“一個企業(yè)的負(fù)債率高說明其資金成本很高，需要非常充沛的現(xiàn)金流才可能支撐，如果該企業(yè)同時處于一個現(xiàn)金流較弱的行業(yè)，那么該企業(yè)的經(jīng)營持續(xù)性就存在較大的風(fēng)險?！笔┲邪蚕壬f道。
從眾安的上市財報數(shù)據(jù)中可以看到，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率從2013年的63.90%降低為2016年的61.96%，同時有效資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)四年縮減，從2013年的52.98%降低為2016年的46.9%，體現(xiàn)了較好的財務(wù)穩(wěn)健性。然而，外界也對眾安的發(fā)展存在質(zhì)疑，認(rèn)為 “眾安發(fā)展速度相對較慢，已經(jīng)脫離了主流房地產(chǎn)開發(fā)商行列”，當(dāng)問到這個問題時，施中安先生的回答是“我們要聽得進(jìn)這種聲音，也要堅持做自己，做健康企業(yè)。健康的背后離不開企業(yè)穩(wěn)健的投資之道——時刻保持理性而清醒的頭腦，不盲目擴(kuò)張，不高溢價拿地，負(fù)債水平控制在合理范圍之內(nèi)。”2015年眾安在杭州余杭和蕭山分別以溢價0.08%和0.11%獲得土地，2016年1月21日，在蕭山主城區(qū)獲得的土地溢價0.22%，樓面價5862.98元/平方米，這與2016年的“地王年”形成鮮明對比，愈加凸顯企業(yè)穩(wěn)健的投資之道。
在如今規(guī)模大行其道的房地產(chǎn)市場，除了堅持不盲從、不被瘋狂的市場所影響的穩(wěn)健投資之道外，眾安還具有前瞻的開發(fā)策略，快周轉(zhuǎn)給企業(yè)帶來了的現(xiàn)金流，為企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營提供堅實的基礎(chǔ)。開發(fā)項目全過程執(zhí)行“3、6、8、12”節(jié)奏控制，即普通住宅從拿地到開工不超過3個月，拿地到開盤根據(jù)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)復(fù)雜程度控制在6-8個月，拿地第8個月實現(xiàn)融資性現(xiàn)金流平衡，拿地12個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。
快周轉(zhuǎn)的背后離不開眾安對產(chǎn)品的營造，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提供了企業(yè)快速周轉(zhuǎn)的保障。目前，眾安開發(fā)的住宅產(chǎn)品分為三大產(chǎn)品系列：朝陽系列、理想系列和翡翠系列。朝陽系列，寓意來源于陽光，采用新古典的表現(xiàn)手法來體現(xiàn)建筑的特色，其代表產(chǎn)品有白馬御府、朝陽8號和慈溪山水苑二期。理想系列，寓意來源于草原，采用草原與現(xiàn)代的表現(xiàn)手法來體現(xiàn)建筑的特色，其代表產(chǎn)品有國泰花園、理想灣和白馬山莊。翡翠系列，寓意來源于傳承，采用新中式與現(xiàn)代融合的表現(xiàn)手法來體現(xiàn)建筑的特色，其代表產(chǎn)品有翡翠瓏灣二期。
健康體現(xiàn)之二：分拆上市后的多元化之路
穩(wěn)健不等于保守，眾安在專注房地產(chǎn)開發(fā)的同時，也在積極進(jìn)行多元化的布局。2014年，眾安將商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)從房產(chǎn)中剝離出來，成立了中國新城市商業(yè)發(fā)展有限公司，并順利在香港上市。
中國新城市包括商業(yè)地產(chǎn)、健康、旅游和文化等產(chǎn)業(yè)。在談?wù)摻】诞a(chǎn)業(yè)下的養(yǎng)老社區(qū)時，施中安先生向我們透露他的計劃，“我們在以色列和日本都進(jìn)行過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的考察，未來將在杭州建立大型的養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)里面有學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)。”除此之外，眾安還將投資?？漆t(yī)院，目前“浙江求是眼科醫(yī)院”的注冊和選址工作已經(jīng)完成，其余工作還在籌備中。
在旅游產(chǎn)業(yè)方面，眾安擁有自己的特色度假酒店品牌“伯瑞特”、單體精品民宿品牌“三顧”和集群式民宿品牌“又一邨理想國”，還與一些古街古村開展合作，進(jìn)行旅游資源的綜合開發(fā)。
在文化產(chǎn)業(yè)方面，新城市擁有下屬公司——眾安影視文化發(fā)展有限公司，目前主要從事影院投資，處于籌備建設(shè)階段的影院6所，預(yù)計今年下半年將陸續(xù)開業(yè)。
健康體現(xiàn)之三：布局國外，未來國外的市場會更大
在穩(wěn)健經(jīng)營和多元化的合力之下，眾安提出了新的經(jīng)營目標(biāo)：2017年集團(tuán)銷售規(guī)模破百億。在被問及是否能夠完成百億目標(biāo)時，施中安先生笑著說 “不要只看到國內(nèi)，未來國外的市場會更大，近年來，眾安憑借著在港上市的優(yōu)勢，正加快海外布局的步伐?！彼o接著說，未來將有更多的海外項目落地，對于集團(tuán)銷售規(guī)模的貢獻(xiàn)也將越來越大。
結(jié)語：采訪接近尾聲時，當(dāng)被問到近年來物業(yè)服務(wù)深受房產(chǎn)公司的重視這個問題時，施中安先生告訴我們，目前眾安物業(yè)的市場化程度已經(jīng)很高了，未來有上市的打算，或許在不久的將來，眾安旗下將會有第三家上市公司?！白鼋】档钠髽I(yè)才會活得長久”，我想如眾安這樣的企業(yè)，健康且低調(diào)，他有過灼熱，也見過凋零，但心思澄明，本性樸素，懂得在這個大風(fēng)大浪的房地產(chǎn)市場里體味著獨有的幸福，不一定要做多大，無炫耀之心，無張揚(yáng)之態(tài)，撐得起苦難，也享得起幸福。未來的房地產(chǎn)市場潮起潮落，大浪淘沙，穩(wěn)中求變，穩(wěn)定且健康始終是眾安堅持的永恒定律。
